19.09.2019

Erbsteuer, Erbengemeinschaft… Hurra, wir erben ein Haus – und jetzt? Darauf müssen Sie achten!

Ist ein Haus zu vererben, sollten die Generationen frühzeitig miteinander sprechen und den Besitzübergang gut vorbereiten.

Foto: iStock/dolgachov

Ist ein Haus zu vererben, sollten die Generationen frühzeitig miteinander sprechen und den Besitzübergang gut vorbereiten.

Die Hälfte aller Erbschaften in Deutschland enthält Häuser oder Wohnungen. Schlau ist es, sich frühzeitig mit dem Thema zu befassen, um Stress zu vermeiden. Was sie bei einem Hauserbe beachten müssen.

Fast jede zweite Erbschaft in Deutschland enthält Immobilien. Doch die Erben sind oft unvorbereitet, denn wir Deutschen denken offenbar nicht so gern über den Ernstfall nach. Wer ein Haus erbt oder vererbt, sollte folgende Punkte beachten – um Streit und Stress zu vermeiden und vielleicht auch ordentlich Geld zu sparen.

Haus geerbt? Unbedingt darauf achten

Eine Studie der Deutschen Bank zum Thema "Erben und Vererben" aus dem letzten Jahr zeigte, dass der bereits jetzt schon große Anteil an Immobilien in Erbschaften, zukünftig wohl noch weiter ansteigen wird. Da ist es wichtig für Erben, sich frühzeitig mit dem Thema zu beschäftigen. Doch viele Menschen scheuen sich davor. Aus diesem Grund hat wohl die große Mehrheit aller Deutschen kein Testament. Für Erben von Häusern ist es aber ratsam, nicht bis zum Erbschaftsfall zu warten, sondern sich schon vorab mit einigen Aspekten rund um das Immobilienerbe auseinanderzusetzen.

Zustand der Immobilie überprüfen

Eine Prüfung des Zustands der Immobilie kann zeigen, ob es sich lohnt, sie zu behalten oder nicht. Je nach Bauart und -jahr können mit der Zeit unterschiedliche Mängel auftreten. Diese dürfen auf keinen Fall sicherheitsbedenklich sein. In einem Infoblatt der Sparkasse zum Thema Immobilienerbschaft wird gewarnt: „Als Eigentümer einer Immobilie sind Sie dafür verantwortlich, dass keine Gefahren von Ihrer Immobilie ausgehen. Falls Sie Ihre Pflichten nicht erfüllen und daraus Schäden entstehen, haften Sie mit ihrem Privatvermögen dafür.“ Auch für morsche Bäume sowie Schnee und Glatteis auf dem Gehweg können die neuen Hausbesitzer zur Rechenschaft gezogen werden.

Wert der Immobilie ermitteln

Die Erben sollten sich dringend über den aktuellen Verkehrswert, also den derzeitigen Marktwert der geerbten Immobilie informieren. Der Verkehrswert ist vor allem für die anfallende Erbschaftssteuer relevant. Auch wichtig: Ist der Nachlass insgesamt überschuldet, sollten Sie die Erbschaft besser form- und fristgerecht ausschlagen.


Welche Steuern fallen bei einem Hauserbe an?

Die Erbschaftssteuer wird fällig, sobald geerbt wird – egal ob Geld, ein Unternehmen oder eine Immobilie. Bei der Berechnung der Erbschaftsteuer kommt es auf die Höhe des Erbes und den Verwandtschaftsgrad an. Denn es existieren Freibeträge, bis zu deren Höhe keine Erbschaftsteuer gezahlt werden muss. Diese Freibeträge liegen für Verwandte ersten Grades bei:

  • 500.000 Euro für den Ehegatten und den eingetragenen Lebenspartner,
  • 400.000 Euro für Kinder und Stiefkinder sowie Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind,
  • 200.000 Euro für Enkel und Kinder von Stiefkindern, deren Eltern noch leben.

Welche Kosten kommen bei einem Hauserbe auf mich zu?

Wer ein Haus erbt, sieht sicher zunächst vor allem den Zugewinn. Allerdings sind mit dem Erbe und dem Immobilienbesitz auch einige Kosten verbunden:

  • Erbschein: Mit dem Erbschein weist man gegenüber Behörden, Banken und Versicherungen nach, dass man Erbe ist. Und erst dann wird das Konto freigegeben, die Versicherung ausbezahlt oder eben das Haus umgeschrieben. Die Kosten für den Erbschein hängen vom geerbten Vermögen ab und richten sich nach einer Tabelle. Haben Sie beispielsweise ein Haus geerbt, das 500.000 Euro wert ist, so betragen die Kosten für den Schein etwa 935 Euro.
  • Grundbuch: Um der neue Eigentümer einer Immobilie zu werden, müssen Sie eine Änderung des Grundbuchs vornehmen. Innerhalb von zwei Jahren ist die Umschreibung kostenfrei. Als Richtwert muss für Notar und Grundbucheintrag zusammen mit etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises des Grundstücks bzw. der Immobilie gerechnet werden.
  • Laufende Kosten: Hausbesitzer haben regelmäßig Grundsteuer und Versicherungsbeiträge zu bezahlen. Darüber hinaus können Kosten für Strom, Heizung, Straßenreinigung, Müllabfuhr sowie Verwaltung und Hausmeister anfallen.

Erbengemeinschaft

Was passiert mit dem Haus, wenn mehr als eine Person erbt? Möchten Sie beispielsweise das Haus nicht gemeinsam verwalten, einigen Sie sich idealerweise darauf, die Immobilie frei zu verkaufen. Denn wenn bei Uneinigkeit nur eine Teilungsversteigerung in letzter Konsequenz bleibt, riskiert die Erbengemeinschaft hohe wirtschaftliche Verluste. Die im Versteigerungsverfahren festgesetzten Verkehrswerte liegen regelmäßig weit unter den Beträgen, die ein freier Verkauf erzielen könnte.

Verkaufen, vermieten oder besser selbst nutzen?

Es gibt drei Möglichkeiten, wie Sie mit Ihrem geerbten Haus verfahren können.

Eigennutzung: Für die Eigennutzung sollten Sie über die finanziellen Mittel für die weitere Instandhaltung und eventuell notwendige Umbaumaßnahmen verfügen.
Wenn Sie als Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner ein Haus erben und die Immobilie selbst nutzen, sind Sie dann von der Erbschaftssteuer befreit, wenn Sie 10 Jahre lang darin wohnen. Ziehen Sie vorher aus, entfällt die Steuerbefreiung. Ausnahmen werden nur bei dringenden Gründen gemacht, wenn Sie z.B. berufsbedingt den Wohnort wechseln oder aus gesundheitlichen Gründen ins Pflegeheim umziehen müssen.
Auch als erbendes Kind profitieren Sie von der Steuerbefreiung, wenn Sie die Immobilie 10 Jahre lang selber bewohnen. Allerdings nur bei einer Wohnfläche von höchstens 200 Quadratmetern. Bei größerer Wohnfläche zahlen Sie für den übersteigenden Anteil der Fläche Erbschaftssteuer, wenn Sie den steuerlichen Freibetrag für Kinder überschreiten.

Vermietung: Die Vermietung des geerbten Hauses macht vor allem Sinn, wenn die Immobilie bereits abgezahlt ist oder die Mieteinnahmen die Gesamtausgaben decken. Der Eigentümer muss allerdings immer auf fällige Instandhaltungskosten vorbereitet sein. Defekte Wasserleitungen oder marode Heizkörper können beispielsweise schnell Kosten in fünfstelliger Höhe verursachen. Dafür sollten Rücklagen vorhanden sein.

Verkaufen: Möchten Sie das geerbte Haus verkaufen, dann können Sie anhand des ermittelten Verkehrswerts schon abschätzen, wie viel Geld der Verkauf einbringt. Ein wichtiger Hinweis vom Full-Service Immobiliendienstleister McMakler: Je nach Immobilienvermittler auch mögliche Maklerkosten einkalkulieren und bedenken, ob der Verkauf auch steuerfrei ist.
Achtung: Sie können ein bestehendes Bankdarlehen wegen des Verkaufs fristgerecht kündigen. Unter Umständen ist dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Eventuell ist es günstiger, die im Darlehensvertrag vereinbarte Zinsfestschreibungszeit abzuwarten und erst dann das Haus zu verkaufen und das Darlehen zu kündigen.

Haus vererben – wichtige Tipps

Auch wenn Sie selbst ein Haus vererben möchten, gibt es einiges zu beachten:

Testament

Alle, die Immobilien vererben und dabei eine gerechte und rechtssichere Lösung sicherstellen möchten, sollten einen Notar aufsuchen und sich beraten lassen. Der Notar kostet eine Gebühr, die sich nach dem Wert des Erbes berechnet. Allerdings hat der Gang zum Notar auch den Vorteil, dass das öffentliche Testament den Erbschein ersetzen kann und so den Erben später einige Gerichtsgebühren ersparen kann.

Schenkung

In manchen Fällen kann auch die vorweggenommene Erbfolge, also die Schenkung, sich auszahlen. Beispielsweise wenn der oder die Eigentümer zum Pflegefall werden. Denn Immobilienvermögen kann laut Pflegegesetz für die Kostendeckung der Unterbringung in einem Pflegeheim herangezogen werden. Um diesen Effekt zu vermeiden muss die Schenkung mindestens zehn Jahre vor dem Eintritt des Pflegefalls erfolgen.

Schenkende Eltern sollten unbedingt mit ihren Kindern ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vereinbaren. Das Wohnrecht wird genau wie der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen, inkludiert aber keine wirtschaftlichen Rechte über das Wohnrecht hinaus. Beim Nießbrauch dürfen Eltern das Haus indes nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten oder verpachten, also vom wirtschaftlichen Ertrag profitieren.

Haben Sie weitere Fragen rund um das Thema Recht? Antworten finden Sie auf unserer Ratgeber-Themenseite.

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