28.06.2019

Den Überblick behalten Mietrecht: Was Sie dürfen – und was nicht

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Mit dem Mietrecht ist das so eine Sache – vor allem eine sehr umfangreiche. Was Sie als Mieter alles dürfen und was nicht, erfahren Sie hier.

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Mit dem Mietrecht ist das so eine Sache – vor allem eine sehr umfangreiche. Was Sie als Mieter alles dürfen und was nicht, erfahren Sie hier.

Untervermietung, Kündigung, Haustierregelung und Co: Da kann man schon mal den Überblick verlieren. Wir helfen Ihnen – und sagen Ihnen, was Sie als Mieter dürfen und was nicht.

Über 200 000 Mal werden die deutschen Gerichte jährlich wegen Mietstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern angerufen. Wer seine Rechte kennt, kann oft teure Rechtsstreitigkeiten vermeiden. Mietrecht: Das dürfen Sie und das nicht

Mietrecht: Das sollten Sie wissen

Mietverhältnisse kündigen: Will ein Mieter aus der Wohnung ausziehen und seinen Mietvertrag kündigen, muss er eine Kündigungsfrist einhalten. Wer einen unbefristeten Mietvertrag besitzt, muss eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.

Nachmieter stellen: Grundsätzlich hat der Mieter kein Recht darauf, einen Nachmieter zu stellen. Die Ausnahme: Wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine Nachmieterregel vereinbart wurde oder der Mieter ein "berechtigtes Interesse" nachweisen kann, seine Wohnung vorzeitig zu kündigen.

Es gibt echte und unechte Nachmieterklauseln. Nur bei der echten Nachmieterklausel darf der Mieter seinen Anspruch auf die Übertragung des Mietverhältnisses auf den Nachmieter geltend machen. In der Regel steht dann im Mietvertrag: "Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis auf einen Nachmieter zu übertragen."

Bei einer unechten Nachmieterklausel hat der Mieter lediglich das Recht, Nachmieter vorzuschlagen. Dieses Vorschlagsrecht ist aber an bestimmte Bedingungen geknüpft.

Werde ich vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen, wenn ich drei Nachmieter vorschlage?

Nein. Ein Mietverhältnis lässt sich nicht einfach vor Ablauf der Kündigungsfrist beenden, auch wenn der Mieter drei Nachmieter vorschlägt. Der Vermieter ist rechtlich nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren – das gilt auch, wenn diese seriös und solvent sind.

Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit der Mieter vorzeitig kündigen kann.

Im Vertrag muss eine solche Klausel stehen: "Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige Ersatzmieter vorschlägt, die bereit sind, das Mietverhältnis für den Rest der Mietdauer fortzusetzen, und der Vermieter sich weigert, einen der benannten Ersatzmieter in das Mietverhältnis eintreten zu lassen."

Ein "berechtigtes Interesse" sind persönliche oder wirtschaftliche Gründe des Mieters, wie zum Beispiel ein Umzug wegen der Arbeitsstelle oder ein Umzug in ein Pflegeheim. Außerdem muss sein Interesse, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters, das Verhältnis aufrecht zu erhalten. Natürlich muss auch sicher sein, dass der potenzielle Nachmieter geeignet ist, d.h. dass er die Miete pünktlich zahlen kann.

Liegen diese Voraussetzungen vor, darf der Mieter einen Nachmieter benennen und das Mietverhältnis vorzeitig beenden.

Gut zu wissen: Bei einem unbefristeten Vertrag, der mit einer Frist von drei Monaten kündbar ist, ist die Aussicht, vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen, sehr gering.

Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel für die Wohnung behalten?
Nein. Nur der Mieter darf die Schlüssel der gemieteten Wohnung besitzen, weder Vermieter, Hausverwalter oder Hausmeister haben ein Anrecht auf einen Zweitschlüssel.

Möchte der Mieter einen Schlüssel seiner gemieteten Wohnung an einen Nachbarn geben, damit er die Blumen gießt oder die Tiere hütet oder auch, damit ein Zweitschlüssel deponiert ist, falls er sich ausschließt, sollte er das dem Vermieter zur Sicherheit mitteilen. Der Grund: Bei einem Notfall wie einem Wasserrohrbruch könnte es wichtig sein, dass der Vermieter in die Wohnung gelangen kann.

Darf der Vermieter eine teilweise Untervermietung der Wohnung verbieten?

Nein. Ein Untervermietungsverbot im Mietvertrag ist laut Paragraf 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) unzulässig: "Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Aber: Bei Aufnahme eines Untermieters ist die Zustimmung des Vermieters vonnöten. Wenn die gesamte Wohnung untervermietet werden soll, kann der Vermieter zustimmen oder ablehnen.

Soll nur einen Teil untervermietet werden, hat der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters. Und zwar in dem Fall, dass er aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat.

Der Vermieter darf seine Erlaubnis nur bei berechtigten Einwänden verweigern, die muss er allerdings sachlich begründen. Ein simples NEIN genügt nicht. Bei grundloser Verweigerung einer teilweisen Untervermietung, kann er verpflichtet werden, Schadenersatz zu zahlen. So entschieden in einem Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH).

Ist eine Mittagsruhe zwischen 13 und 15 h einzuhalten?

Nachbarlärm mag ärgerlich sein, ist aber nicht ganz zu verhindern, auch nicht mit dem Hinweis auf eine geltende Mittagsruhe, denn eine generelle Regelung für sämtliche Mietverhältnisse existiert nicht. Oftmals regeln Hausordnungen, dass eine Mittagsruhe zwischen 13 und 15 Uhr einzuhalten ist. Das gilt aber nur, wenn diese Vorgaben Teil des Mietvertrages sind. Und auch nur dann darf der Vermieter eine Abmahnung aussprechen und gegebenenfalls juristische Schritte erwägen.

Darf der Vermieter das Halten von Haustieren verbieten?

Nein. Sollte eine solche Klausel im Vertrag stehen, ist sie ungültig. Der Grund: Der Mieter würde unangemessen benachteiligt, so eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Aber: Kann der Vermieter Gründe vorweisen, die gegen eine Haustierhaltung sprechen, kann es eventuell anders aussehen. Die BGH-Entscheidung bezieht sich nur auf die Tatsache, dass ein generelles Verbot unzulässig ist.

Darf der Mieter seinen Partner jederzeit in die Wohnung einziehen lassen?

Nein. Bevor der Partner einzieht, muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Diese Regelung gilt natürlich auch, wenn Freunde oder Bekannte einziehen sollen, die nicht in einer Partnerschaft mit dem Mieter leben. Das regelt Paragraf 540 des Bürgerlichen Gesetzbuchs: „Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.“

Anders ist der Fall gelagert, wenn Ehepartner oder die eigenen Kinder einziehen möchten, denn sie gelten nach dieser Bestimmung nicht als "Dritte". Hier ist keine Erlaubnis durch den Vermieter vonnöten, eine einfache Mitteilung genügt in diesem Fall.

Gut zu wissen: Eine grundlose Verweigerung des Einzugs von Partnern ist nicht gestattet. Der Vermieter muss seine Erlaubnis erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse am Einzug des Partners und der Vermieter keine überzeugenden Argumente dagegen hat. Ausnahme wäre zum Beispiel die Überbelegung einer kleinen Wohnung.

Tipp: Um Ärger im Vorfeld zu vermeiden, sollten Sie immer die Erlaubnis des Vermieters erfragen.

Darf der Vermieter allen kündigen, wenn einer von mehreren Hauptmietern auszieht?

Wenn es mehrere Hauptmieter gibt (alle, die den Mietvertrag unterschrieben haben) und einer von ihnen den Mietvertrag für sich kündigen möchte, müssten auch die anderen Hauptmieter kündigen.

Wenn einer der Hauptmieter nur auszieht und nicht kündigt, bleibt er dennoch Schuldner der gesamten Miete, d.h. er kann vom Vermieter bei Mietschulden, Kaution etc. zur Rechenschaft gezogen werden..

Möglichkeit: Wenn sich alle einig sind, kann mit dem Vermieter eine Regelung getroffen werden, dass sich derjenige, der ausziehen und kündigen möchte, aus dem Mietvertrag entlassen wird, während die anderen das Mietverhältnis unverändert fortsetzen. Das kann der Vermieter annehmen, muss er aber nicht.

Fristlose Kündigung, weil die Miete nicht pünktlich gezahlt wird?

Wer mit den Mietzahlung säumig ist, riskiert eine Kündigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der gesamten Miete oder einem nicht unerheblichen Teil säumig ist. Dann befindet sich der Mieter im Zahlungsverzug.

Außerdem darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten säumig ist. Auch dann ist er im Zahlungsverzug, wenn die Summe der nicht gezahlten Teilbeträge der Summe zweier Monatsmieten entspricht.

Der Vermieter darf auch ordentlich kündigen, wenn ein Mieter nicht zahlt. Hier muss er sich aber an die geltenden Kündigungsfristen halten.

Verweigert der Mieter nach Kündigung den Auszug, z.B. weil er keine neue Bleibe findet, ist der Vermieter nicht berechtigt, die Wohnung sofort räumen zu lassen. Nun muss er das Gericht anrufen und einen Prozess anstrengen, an dessen Ende ein Räumungsurteil erlassen werden kann. In diesem Fall können Räumungsfristen auf Grundlage der persönlichen Situation des Beklagten gewährt werden. Diese Frist darf aber nicht mehr als ein Jahr ab Rechtskraft des Urteils betragen.

Darf der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen?

Eine Regelung findet sich in Paragraf 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Gründe für eine Eigenbedarfskündigung sind zum Beispiel Änderungen der Lebensumstände des Vermieters durch Heirat, Arbeitsplatzswechsel oder Familienzuwachs (Kinder oder Aufnahme eines pflegebedürftigen Angehörigen).

Muss der Mieter die Wohnung bei Auszug immer renovieren?

Nicht generell. Schönheitsreparaturen (Malerarbeiten in der Wohnung, Lackieren von Heizkörpern, Türen und Fensterrahmen von innen) sind eigentlich Vermietersache, werden aber gern im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt.

Gerichte haben einige Klauseln für unwirksam erklärt, da sie Mieter unangemessen benachteiligen würden. Lassen Sie den Vertrag also vor einer möglichen Durchführung von Schönheitsreparaturen lieber durch einen Anwalt oder einen Mieterverein prüfen.

Endet das Mietverhältnis automatisch, wenn ein Mieter stirbt?

Nein. Mitbewohner des Verstorbenen treten per Gesetz in dessen Mietvertrag ein. Es ist also kein neuer Mietvertrag mit dem Vermieter auszuhandeln. Wer nicht in der Wohnung bleiben möchte, kann den Eintritt in den Mietvertrag ablehnen. Hier gilt aber eine Frist von einem Monat.

Bei Nichteintritt der Mitbewohner tritt der Erbe in den Vertrag ein. Dieser muss den Vertrag dann kündigen, wenn er die Wohnung nicht bewohnen will. Das muss er auch innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes tun. In diesem Fall endet das Mietverhältnis dann mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist.

Tipp: Bei rechtlichen Fragen helfen örtliche Mietervereine. Mitglieder können sich kostenlos beraten lassen. Der deutsche Mieterbund bietet eine Erstberatungs-Hotline, auch für Nichtmitglieder. Eine Erstberatung beim Anwalt kann bis 190 Euro plus Mehrwertsteuer und Auslagen kosten.

Zum Nachlesen: Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in den Paragrafen 535 bis 580a geregelt.

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